Что нужно знать перед покупкой недвижимости на Пхукете

Представляем вам инструкцию, которая кратко расскажет об основных тонкостях покупки недвижимости в Таиланде.

скачать pdf

Распространенные заблуждения

Покупать недвижимость в Таиланде в полную собственность запрещено.
В действительности, в соответствие с законами Королевства, оформление недвижимости в полную собственность иностранцем вполне допустимо. Более подробно почитать о нюансах процесса можно ниже (см. раздел «Формы собственности»);

Ненадежность политической системы Таиланда (регулярные перевороты, путчи) – большая вероятность лишиться недвижимости.
Несмотря на шаткость политической системы, никакие изменения не влияют на частную собственность, в особенности, находящуюся во владении иностранных граждан. Власти делают все необходимое для поддержания инвестиционного климата на высоком уровне. Данная информация подкреплена тем, что за последние десятилетия в Таиланде небыло ни одного случая национализации частной собственности;

Таиланд не самая подходящая страна для инвестиций.
На самом деле Таиланд — страна со стабильной, активно растущей экономикой и довольно устойчивым курсом национальной валюты. Кроме этого, государство делает большие ставки на развитие туризма. Ежегодно Королевство посещает около 15 млн. туристов, поэтому строительство, продажа и аренда жилья занимают важное место в этой отрасли. В связи с этим, здесь можно проследить стабильный рост цен на недвижимость, которая строится в туристических районах.
Кроме этого, в Таиланде весьма низкие налоги на собственность и ежегодные платежи, в сравнении с другими странами, предлагающими подобные инвестиции.
Рассматривать такое приобретение можно, как долгую инвестицию (покупка недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду), так и как быструю инвестицию (ее так же называют «спекулятивная инвестиция» — покупка недвижимости от начала строительства по минимальной стоимости и дальнейшая продажа на последних этапах строительства, либо сразу после его окончания по более высокой цене), можно так же рассмотреть комбинирование двух этих способов инвестирования. Главное выбрать надежного застройщика и подходящий объект.

Формы собственности

В Таиланде существует несколько типов собственности:
Leasehold (аренда на длительный срок). Недвижимость оформляется во владение на срок до 90 лет. При этом каждые 30 лет требуется его продлевать;

Freehold (свободное владение).Недвижимость оформляется в полную собственность, при этом
вы можете подарить, сдать, завещать ее и т.д.

В чем разница?

Оформление в Leasehold дешевле;

Leasehold предполагает регулярную (каждые 30 лет) оплату пошлины (1.1%) от стоимости жилья
в случае продления аренды, получения в наследство и т.п.;

В отличие от Leasehold оформление недвижимости
в Freehold предполагает обязательное поступление денежных средств из-за границы, и обойдется фри холд несколько дороже — 6,3% от стоимости квартиры.

Иностранная квота предполагает продажу не более 49% апартаментов в кондоминиумах
в Freehold (от общего числа);

Оформление виллы, земельного участка возможно
в Leasehold. Кроме того, возможно оформление на тайскую компанию, где 51% должен принадлежать гражданину Таиланда.

Типы недвижимости

Виллы.
Так называют дома, имеющие собственную отдельную территорию и бассейн. Цена определяется следующими факторами: площадь территории и дома, расположение, тип и класс виллы.
По классу виллы подразделяются на премиум, стандартные и лакшери. Отличие заключается в площади, установленном оборудовании, мебели и качестве отделочных материалов.

По типу виллы делятся на выполненные в тайском, современном тайском, балийском и западном стиле (различается дизайн, архитектура, материалы, используемые для изготовления мебели). Западный стиль – это своего рода классика, тайские и балийские стили смотрятся более восточно – в отделке используются преимущественно натуральные материалы.

Кроме того, виллы делятся на отдельно стоящие и проектные. Отдельно стоящим виллам отдают предпочтение любители спокойствия и тишины. Проектные виллы представляют собой небольшие поселки на 6-35 домов с охраняемым въездом и собственной сервисной компанией. На Пхукете распространены одноэтажные виллы, также можно встретить двух-, трехэтажные дома.

Таунхаусы.
Эти дома во многом напоминают виллы, однако они, как правило, либо не имеют своей территории, либо имеют но небольшую, а высота составляет 2-4 этажа. Часто в одном здании располагается несколько таунхаусов – каждый с отдельным входом. В таунхаусах можно встретить как собственные бассейны, так и общие – на территории проекта.

Апартаменты (кондо, квартира).
Это самый распространенный тип недвижимости на Пхукете – аналог квартиры в РФ. Многоквартирные дома в Таиланде – кондоминиумы (4-7 этажей) включают в себя 35-250 квартир. Как правило, они состоят из студий и квартир с 1-2 спальнями площадью 35-145 кв. м (3-х спальные кондо – это редкость). Для ценителей простора и комфорта имеется особый вид апартаментов: — пентхаус (апартаменты большой площади, как правило, находятся на последнем этаже здания, могут занимать весь этаж или крыло), — дуплекс (двухэтажная квартира с впечатляющей площадью балкона (для создания зоны барбекю, сада, установки джакузи).

Выбираем агентство

На Пхукете имеется большое количество агентств недвижимости со значительным опытом в сфере продаж. Таким образом, вы без труда найдете партнера, который организует безопасную сделку на максимально выгодных условиях.

Вот некоторые советы по выбору агентства:

Правдивая информация
Доверяйте агентам, не искажающим информацию, даже в мелочах. К примеру, определенные компании создают громкие заголовки в интернет-рекламе, e-mail рассылках для привлечения внимания покупателей. Часто подобные заголовки содержат некорректные данные – без подтверждения на сайте. Примеры объявлений: «Кондо на Пхукете. Доход от аренды 20 % в год», «Покупайте недвижимость на Пхукете со скидкой до 50%». Заинтересовавшись заманчивым предложением, вы переходите на сайт, и тогда выясняется, что доход от аренды составляет всего лишь 6%, а скидка 50% касается только мебели. Компания, которая дезинформировала вас в мелочах, может дезинформировать и при заключении сделки, вот почему так важно обращать внимание на корректность информации. Однако имейте ввиду, что предложения от застройщика меняются очень часто, поэтому иногда информация на сайте агентства просто не успевает обновляться.

Компетентность
Очень важно выбрать профессиональную команду, которая сможет не только подобрать Вам подходящие варианты, но и подробно и достоверно ответить на Ваши вопросы, посвятить во все нюансы заключения и проведения сделки купли-продажи. Поэтому смело уточняйте все волнующие вас аспекты, хороший специалист обычно выдает подробную информацию без воды и лишних эпитетов, всегда может предложить вам несколько вариантов, обосновать их, качественно рассказать о преимуществах и недостатках тех или иных объектов, кроме этого профессиональный риелтор должен быть отлично подкован и в юридических вопросах.

Этичность
Очень часто клиенты разрывают отношения с агентами из-за отсутствия этичности. В попытке склонить покупателя к сделке агенты утверждают, что ему очень повезло обратиться именно в их компанию, ведь опытных специалистов осталось так мало. Все остальные агентства, по их мнению, недобросовестны – только и ждут подходящего случая, чтобы обмануть. Подобным образом агенты сгущают краски и привязывают к себе, чтобы клиент ни в коем случае не обратился в другие компании. В действительности, лучший способ выстраивания долгосрочных взаимоотношений – это полная отдача своей работе. Помните, что квалифицированный специалист никогда не будет набивать себе цену, «поливая грязью» конкурентов.

Выбираем проект

Итак, вы уже определились с агентством, пришла очередь выбрать проект. Предлагаем вашему вниманию чек-лист, он поможет определиться с основными критериями поиска:
• Располагаемый бюджет;
• Цель покупки (проживание, сдача в аренду, быстрая инвестиция);
• Район;
• Вид объекта (например, таунхаус или вилла);
• Строящееся жилье или готовый объект;
• Вид собственности;
• Удаленность от моря (например, если вы планируете передвигаться на автомобиле или мотобайке, то временные затраты будут незначительны, а экономия денежных средств –
очевидной);
• Требуемое количество спален;
• Дополнительные пожелания.

ПОКУПКА И ОПЛАТА

Вы уже посмотрели все возможные варианты недвижимости и выбрали тот, который готовы купить?
Следующим шагом будет согласование графика платежей с застройщиком. В этом вопросе важен этап, на котором находится объект. Если он в процессе строительства — большинство застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на весь период стройки, иногда и дольше. Кроме того, если у вас есть возможность внести 80% — 90% от всей суммы, можно рассчитывать на бонусные предложения от застройщика.

Приобретая недвижимость в Leasehold, вы можете выбрать любой удобный для вас способ оплаты, включая наличные. В то время как во Freehold — деньги должны поступить из-за границы, тогда необходимо будет действовать следующим образом:

1. Вы вносите депозит за бронирование юнита, затем подписываете Договор резервации
   и получаете Receipt (документ, подтверждающий оплату) на сумму депозита.
2. Согласовываете и подписываете с застройщиком основной Договор купли-продажи, включающий в себя все условия сделки, а также утвержденный график платежей. Застройщик выставляет вам Invoice (документ на оплату) для совершения очередного платежа.
3. Далее, если вы собираетесь в Россию, или любую другую страну, совершить перевод можно в отделении вашего банка, предъявив сотруднику Invoice и основной Договор купли-продажи. Чек о переводе, полученный вами в банке, будет являться тем самым подтверждением о зарубежном происхождении средств.
4. Предшествующий пункт может повторяться несколько раз в зависимости от графика платежей. Застройщик будет выставлять вам новый Invoice для каждого последующего платежа. Не забывайте требовать Receipt (можно по электронной почте, обязательно с официального адреса застройщика) после каждого проведенного платежа.
5. После проведения всех платежей, вы ждете окончания строительства, либо, в случае, если проект уже построен, отправляетесь на прием вашего жилья и процедуру регистрации собственности.

Чек-лист документов, которые должны быть у вас на руках после подписания контракта:

• Договор резервации, с указанием адреса и названия проекта, номера юнита и суммой депозита бронирования.
• Receipt на сумму депозита бронирования.
• Основной Договор купли-продажи.
• Invoice на сумму очередного платежа.
• Receipt на сумму очередного платежа (выдается в течение 2-3 дней после отправки платежа, по факту поступления средств на счет компании).

Обратите внимание, что все документы должны быть на английском языке, с подписями обеих сторон и печатью компании застройщика. Некоторые застройщики предоставляют русскоязычную версию договора, но она предназначена лишь для ознакомительных целей.

ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость обслуживания кондоминиума включает в себя два вида платежей:
Единоразовые платежи:
— оплата установки счетчиков (свет и вода) — стоимость 20000- 30000 бат за оба счетчика
-Sinking Fund (амартизационный фонд)
оплачивается один раз после вступления в собственность стоимость от 300 — 800 бат на квадратный метр.
Ежегодные платежи:
— Maintenance Fee (за обслуживание территории) стоимость 30 — 80 бат за квадратный метр в месяц.

Что касается вилл — расходы за обслуживание ограничиваются содержанием сада и бассейна: от 50 до 250 долларов в месяц в зависимости от их размера.
Стоимость первого года обслуживания чаще всего включена в общую стоимость недвижимости.

СДАЧА В АРЕНДУ

В Таиланде существуют несколько вариантов сдачи недвижимости в аренду. В этом блоке мы расскажем об особенностях каждого из них и о прибыли, которую вы извлечете из своих инвестиций.

1. ГАРАНТИРОВАННАЯ АРЕНДНАЯ ПРОГРАММА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА.
Сегодня это наиболее популярный вариант, его предусматривает практически каждый проект, в особенности кондоминиумы. Суть программы в том, что после сдачи объекта вы подписываете соглашение с застройщиком, по которому гарантированно получаете выплаты в размере 5% — 8% (в зависимости от проекта) от стоимости жилья. Выплаты производятся согласно графику установленному в договоре — чаще всего два раза в год. По условиям также отводится от 14 до 30 дней в году на присутствие собственника, но имейте ввиду, что исключением могут стать новогодние праздники или другие дни в пиковый сезон.

К примеру, вы купили квартиру стоимостью 100 000$ (3 500 000 батов), площадью 45 кв.м.
и подписали договор на гарантированную арендную программу 7%.

7% от 3 500 000 = 245 000 бат

Вычитаем Maintenance Fee (по 600 бат за кв.м.,т.е. 600*45) 27 000 бат, итого 245 000 — 27 000 = 218 000 бат. Далее вычитаем Income Tax 3% и получаем 211 460 бат (5 300$) или 6% чистый годовой возврат инвестиций.

Таким образом, преимущество данной программы — это стабильный заработок вне зависимости от того, сдается ли ваша недвижимость, по какой цене и других возможных факторов. Вы гарантированно будете получать от застройщика комиссию, установленную контрактом.

Недостаток такого варианта — вы не всегда извлекаете максимально возможную прибыль, так как определенный процент уходит застройщику. Иными словами, вы теряете разницу суммы, которую получает компания на сдаче в аренду вашей недвижимости, от той суммы, которую она выплачивает вам. Предугадать заработок застройщика довольно сложно, но можно предположить, что он находится в диапазоне от 10% до 13%.
Гарантированная арендная программа подходит вам, если вы не хотите рисковать и вас устраивает ограниченная по продолжительности возможность проживания в вашем доме.

2. НЕГАРАНТИРОВАННАЯ АРЕНДНАЯ ПРОГРАММА.
Такая программа предполагает возможное сотрудничество как с застройщиком,
так и со сторонним агентством недвижимости и носит еще одно название «Программа 80 на 20». Цифры обозначают процентное соотношение разделения прибыли: 80% получает собственник, 20% застройщик или агентство.
В данном случае, собственник получает доход от всех контрактов на аренду его недвижимости, заключенных компанией. Кроме того, условия длительности проживания самого владельца в квартире менее жесткие, чем в гарантированной арендной программе: не 14 — 30 дней,
а несколько месяцев или вовсе не имеет ограничений.

Плюс такого формата в том, что прибыль, получаемая со всех контрактов за год, может значительно превышать комиссию, установленную гарантированной программой. Также вы можете неограниченно использовать недвижимость в личных целях и самостоятельно решать, когда и как долго проживать в своей квартире.

Минус — заработок напрямую зависит от эффективности сдачи объекта в аренду, что,
в свою очередь, зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому заключать такую программу стоит исключительно напрямую с застройщиком или с проверенным агентством, которое имеет хорошую репутацию в работе с подобными контрактами.

3. СДАЧА В ДОЛГОСРОЧНУЮ АРЕНДУ.
Еще один возможный вариант сдачи в аренду своей недвижимости — долгосрочный контракт от одного года и более. Найти жильцов вы можете как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости. Чаще всего это не представляет большой сложности, так как новостройки всегда пользуются высоким спросом. Определенным преимуществом такого выбора является то, что вы изначально знаете точную сумму своего дохода от инвестиций за год, и как правило, она превышает прибыль по гарантированной арендной программе.

Например, вы сдали свои апартаменты стоимостью 3 500 000 бат (100 000$) на годовой контракт по 35 000 бат (1 000$) в месяц.
Итого Вы получаете: 35 000*12 = 420 000 бат.

Вычитаем Maintenance Fee (по 600 бат за кв.м., т.е. 600*45) 27 000 бат, итого 420 000 — 27 000 = 393 000 бат или 11.2% чистый годовой возврат инвестиций.

Кроме того, в данном случае вы получаете выплаты ежемесячного, тогда как по условиям гарантированной программы средства поступают раз в 6 месяцев.

Основной недостаток заключается в том, что жильцы могут досрочно прервать контракт
в связи с внезапными обстоятельствами, и тогда ваше жилье рискует оставаться пустым некоторое время. Однако на этот случай предусмотрен депозит— в подобной ситуации он остается у вас, и, как правило, его размер покрывает время простоя, за которое вы спокойно сможете найти новых жильцов. Еще один минус — невозможность вашего собственного проживания в квартире в течение всего контракта.

В КАЧЕСТВЕ РЕЗЮМЕ

Если вы решили инвестировать, защитить свои сбережения от обесценивания, попробовать себя в новом деле, то вложение в н недвижимость Таиланда — это однозначно стоящий вариант. При правильном подходе в выборе объекта и качественном управлении им в дальнейшем, покупка квартиры (виллы) может стать не только стабильным пассивным доходом, но и превратиться в достойный активный заработок. Да и кроме того — просто здорово иметь собственную недвижимость на тропическом острове, наслаждаться отдыхом в любое время года, или даже приехать сюда на более долгий период. Компания Grand Villas с удовольствием поможет вам воплотить ваши пожелания в реальность.

Если говорить о наших плюсах, то основные из них это:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту (мы всегда внимательно относимся к вашим пожеланиям, и стараемся подобрать максимально выгодный вариант, нам не все равно, что предлагать нашим гостям)
• Профессионализм наших сотрудников, полное информационное и юридическое сопровождение (наша компания занимается так же управлением недвижимости, поэтому мы знаем о различных нюансах разных объектов, разбираемся в надежности застройщиков, анализируем какие объекты будут выгодны для разных видов инвестиций, а также оказываем юридическую поддержку)
• Возможность выгодного управления вашей недвижимостью (мы берем объекты наших клиентов в дальнейшее управление, на выгодных для Вас условиях 80/20, либо предлагаем 6% годовых за год вперед).

Если вы хотите, что бы мы помогли вам разобраться подробнее с рынком недвижимости, у вас остались вопросы или вы хотите заказать тур по объектам, напишите нам.